Artículo 8 de 10

Los Fideicomiso Inmobiliarios se fundan en las aportaciones que hacen todos los Fideicomitentes; típicamente esto funciona de la siguiente manera, el propietario de uno, o más terrenos, los aporta al Fideicomiso para la urbanización, introducción e instalación de servicios públicos domiciliarios y construcción de viviendas, es frecuente que  esto se lleve a cabo de manera escalonada, es decir constituido el Fideicomiso y hechas las aportaciones del Fideicomitente o Fideicomitentes, podrán haber aportaciones adicionales de inmuebles a ese Fideicomiso para abrir nuevas etapas en un fraccionamiento determinado, o no. A estos Fideicomitentes para mejor ilustración, les llamaremos Fideicomitentes “A”.

Los Fideicomitentes “A” (Aportantes), podrán recibir, cada uno de ellos o todos juntos, la parte (porcentaje) que les corresponda sobre la participación global del Fideicomiso.

A los promotores de la vivienda, o Fideicomitentes “B”, corresponde aportar todos los recursos técnicos, financieros, maquinaria y materiales para la urbanización; introducción e instalación de servicios públicos domiciliarios; gestoría administrativa y gubernamental; construcción de las viviendas; promoción y venta de estas últimas, así como su individualización y formalización ante el Notario Público e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

En virtud de la magnitud en la inversión y el volumen de las viviendas desarrolladas con este modelo, en la actualidad es usual que existan varios promotores con lo que en función de su aportación, será proporcionalmente equivalente la distribución que en su momento reciba.

En cuanto al mecanismo jurídico del Fideicomiso Inmobiliario para Viviendas, debemos hacer notar, que generalmente, no incluye la emisión de certificados de participación inmobiliaria ni certificados de vivienda, sino que, el mecanismo inicia con el traslado de dominio del inmueble al Fiduciario para integrar un Patrimonio Fideicomitido a nombre del Fiduciario, con facultades limitadas de disposición, pero ilimitadas en todos los demás derechos que confiere la ley a todo propietario de inmuebles; continúa con los trámites para las autorizaciones de urbanización y permisos para incorporar los servicios públicos, obtención de créditos para la urbanización, ejecución de la misma, construcción de las viviendas y, finalmente promoción y venta de las casas en favor de destinatarios finales, mediante créditos hipotecarios.

Ahora bien, es conveniente señalar, que como mencionamos anteriormente, en general no se utilizan certificados de participación inmobiliaria en este tipo de Fideicomisos, por la razón que, de conformidad con el artículo 228 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, estos, no le otorga al tenedor de los mismos, el derecho de propiedad directa y plena sobre un lote de terreno y su correspondiente vivienda; lo cual no cumple con las expectativas de los compradores de las viviendas, por lo que la individualización de los terrenos con sus casas, crédito y demás derechos inherentes, debe protocolizarse ante el Notario Público, quien a través de una escritura pública individual, dará certeza jurídica a ese nuevo propietario de la vivienda.

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